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監理(li)預驗收把好(hao)關，業主收房(fang)更(geng)安心(xin)

提(ti)前(qian)堵(du)住(zhu)質量漏洞(dong)，讓(rang)交付糾紛(fen)消于無形

在住宅項目交付前，監理單位組(zu)織的(de)預驗收是把控(kong)質量的(de)關鍵環節，也(ye)是減少交付糾紛的(de)重(zhong)要(yao)屏障。隨著(zhu)“先(xian)驗(yan)房后收(shou)(shou)房”制度的(de)推行和業(ye)主維(wei)權(quan)意識(shi)的(de)增強(qiang)，監(jian)理(li)單位的(de)預驗(yan)收(shou)(shou)工(gong)作正承(cheng)擔著前所(suo)未有的(de)責(ze)任(ren)。如(ru)何通(tong)過專業(ye)、細(xi)致的(de)預驗(yan)收(shou)(shou)堵住質量(liang)漏洞？這成為(wei)行業(ye)關(guan)注的(de)焦點(dian)。

一(yi)、預驗收：正式交付前的最(zui)后防線

工程(cheng)(cheng)預驗收是監理單(dan)(dan)位(wei)在施工單(dan)(dan)位(wei)完成施工后、建(jian)設單(dan)(dan)位(wei)組(zu)(zu)織正式竣工驗收前組(zu)(zu)織的(de)全面(mian)質(zhi)量(liang)檢(jian)查。它(ta)標志著工程(cheng)(cheng)建(jian)設基(ji)本完成，進入交付倒計時階段。

根據規定，預驗收需滿足六(liu)大條件：土(tu)建水(shui)(shui)電工(gong)(gong)程全部(bu)結束；門窗欄(lan)桿安(an)(an)裝完(wan)(wan)畢；正式水(shui)(shui)電接通；幕墻、電梯、消防等工(gong)(gong)程安(an)(an)裝調試(shi)完(wan)(wan)成；雨污(wu)水(shui)(shui)和小(xiao)區道(dao)路工(gong)(gong)程結束；景(jing)觀綠化和綜(zong)合(he)管線(xian)配套(tao)工(gong)(gong)程完(wan)(wan)工(gong)(gong)。

在(zai)這一階段，監(jian)理單位(wei)需組(zu)織總(zong)包、分包單位(wei)進行系統性檢(jian)查，并形成預(yu)驗(yan)收報告。只有預(yu)驗(yan)收合格，建設單位(wei)才能組(zu)織五方責任主(zhu)體的正式竣工驗(yan)收。

二、業主驗房痛點：預驗收的重點關注方向

通(tong)過對數(shu)百個(ge)小區的收房糾紛分析，業(ye)主驗房時(shi)反映(ying)最強烈的問(wen)題(ti)主要集(ji)中在以下幾個(ge)方面：

1.  證(zheng)(zheng)(zheng)件不(bu)全問題：開發商無法提供完整的“三書(shu)(shu)一證(zheng)(zheng)(zheng)一表”（《住宅(zhai)質量(liang)保證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》《住宅(zhai)使用說明書(shu)(shu)》《建(jian)筑工程質量(liang)認定(ding)書(shu)(shu)》《房地產開發建(jian)設(she)項目竣(jun)工綜(zong)合驗收(shou)(shou)合格(ge)證(zheng)(zheng)(zheng)》《竣(jun)工驗收(shou)(shou)備案表》），特別是《建(jian)筑工程質量(liang)認定(ding)書(shu)(shu)》與《房地產開發建(jian)設(she)項目竣(jun)工綜(zong)合驗收(shou)(shou)合格(ge)證(zheng)(zheng)(zheng)》缺(que)失最為常見(jian)。

2.  程序不合理問題：超過80%的項目采(cai)取“先繳費簽字，后驗房(fang)”的不合理流程(cheng)，使(shi)業主處(chu)于(yu)被動地位。

3.  建(jian)筑質量問(wen)題：空(kong)鼓、開裂、滲(shen)水是(shi)業(ye)主投訴的“三大頑疾(ji)”。一些開發商對問(wen)題輕描淡(dan)寫，阻(zu)撓(nao)業(ye)主將問(wen)題記(ji)錄在驗收文件中。

4.  配套(tao)承(cheng)諾不兌現：小區車庫、會所、綠化等配套(tao)與宣(xuan)傳承(cheng)諾不符。

5.  收(shou)費亂象：巧立(li)名目收(shou)取不(bu)合(he)理費用。

這些痛點(dian)的存(cun)在，凸顯(xian)了(le)監理預(yu)驗(yan)收工作的重要性——它正是化解交付矛盾的(de)關鍵環節。

 三、監理預驗收：四(si)個關鍵把控點

1. 材料驗收：從源頭堵住漏洞

預驗(yan)收階(jie)段必(bi)須全面(mian)復核主要材料(liao)的(de)質(zhi)量證明文(wen)件，包括：各類防水材料(liao)合格(ge)證和檢(jian)測資料(liao)；外墻保(bao)溫(wen)材料(liao)的(de)出廠檢(jian)驗(yan)報告；進戶門、防火門的(de)生產許可文(wen)件和性能檢(jian)測報告；安(an)全玻璃的(de)強制(zhi)性產品(pin)認(ren)證證書(shu)（3C標志）等(deng)。

尤其要重視影響(xiang)使用安全的(de)關鍵材料，如外墻窗(chuang)的(de)壁厚、雨水(shui)滲漏性(xing)能(neng)、抗風壓(ya)性(xing)能(neng)檢(jian)測報告(gao)。

 2. 功能性測試：模擬真實使(shi)用環境

屋面測(ce)試：雨后或持續淋水2小時后(hou)檢查滲(shen)漏(lou)情況；可蓄(xu)水屋面(mian)應進行24小時蓄(xu)水試驗

排水(shui)(shui)系統：對所有(you)地(di)漏(lou)進行(xing)通水(shui)(shui)試驗，檢查(cha)排水(shui)(shui)是否通暢

電氣系統：對(dui)室內照明、插座(zuo)逐一通(tong)電測試；檢查強(qiang)、弱電箱安裝距離（應≥1米）

門窗性能：檢查開啟關閉是否順暢，密封(feng)性能是否良好

3. 細(xi)部構造檢查(cha)：細(xi)節決定品質

防水(shui)構造：水(shui)落口周圍500mm范(fan)圍內坡度≥5%，并用防(fang)水(shui)材(cai)(cai)料涂(tu)封；屋面(mian)泛水(shui)處卷材(cai)(cai)應滿粘；變形縫填充規范

安全防護(hu)：女兒墻或防護(hu)欄桿高度≥1.05m（高層(ceng)≥1.10m）；窗臺(tai)高度≥0.90m

滴水處理：窗(chuang)臺、窗(chuang)楣、雨(yu)篷等部位應(ying)有(you)滴水線(xian)槽（寬度和深度≥10mm）

防裂措施：陽臺(tai)、室(shi)外(wai)臺(tai)階、散(san)水與外(wai)墻連接(jie)處設置20mm寬變形縫，填瀝青膠結料

4. 分(fen)戶驗(yan)收(shou)：逐戶把關(guan)

分戶驗收(shou)是預(yu)驗收(shou)的核心環節，監(jian)理(li)單位(wei)需對每套房屋的以下方面進(jin)行核查：

室內地面、墻面、頂棚是否存(cun)在空鼓、開裂

門窗質量(liang)及安裝情況

室內(nei)空(kong)間尺寸是否符合設計要求

護欄、玻璃(li)質量是否達標

防水(shui)工程是(shi)否到(dao)位(wei)

給排(pai)水、電(dian)氣等安裝工程是(shi)否完善

監理工程(cheng)師(shi)需認真審核施工單位填(tian)寫的《住宅(zhai)工程(cheng)質量分戶(hu)驗收(shou)匯(hui)總(zong)表》，確(que)認無誤后簽字。

四、給監理(li)單位的專業建議：從(cong)預驗收到(dao)順利交付

1.  前置材(cai)料把控(kong)：在施工過程(cheng)中就對進場材(cai)料嚴格(ge)驗(yan)收，避(bi)免在預(yu)驗(yan)收階段才(cai)發現材(cai)料不合格(ge)，導致(zhi)大面積返工。

2.  關鍵節點強化：對防水工程(cheng)、門窗安(an)裝(zhuang)、外墻(qiang)保溫(wen)等易出問(wen)題(ti)的分部工程(cheng)，加強過程(cheng)檢查和隱蔽驗收，不把(ba)問(wen)題(ti)留到預驗收階段。

3.  逐(zhu)戶(hu)細致驗收：采用“一(yi)戶(hu)一(yi)檔”方式，對每套房屋進行系統檢查，詳細記(ji)錄問題點位，留(liu)存影像資料。

4.  督促整改閉(bi)環：預驗收后形(xing)成書(shu)面整改通知(zhi)單(dan)，明(ming)確(que)整改內容和時限，并跟蹤復查整改進度，確(que)保所有問題在正(zheng)式竣工驗收前解(jie)決。

5.  推廣業主預驗(yan)：借鑒山(shan)東“先驗(yan)房后收(shou)房”制(zhi)度，在預驗(yan)收(shou)階段組織業主代表參(can)與查驗(yan)，提前發現問題，減少交付糾紛。

6.  關(guan)注保修(xiu)(xiu)延長：注意(yi)部分地區（如山東）已延長質量(liang)保修(xiu)(xiu)期：防(fang)水(shui)工程從5年延至(zhi)10年(nian)，電氣管線隱蔽部分從2年延至(zhi)10年(nian)。監(jian)理(li)應提醒建設單位注意(yi)政策變化(hua)。

結(jie)語：預驗收(shou)質量決定(ding)交(jiao)付滿意(yi)度

監理預驗收不僅是(shi)一項程序(xu)性工作(zuo)，更是(shi)保(bao)障住房品質、維護(hu)業主權益的重(zhong)要(yao)屏障。在“保(bao)交樓、穩(wen)民生”的背景(jing)下，監理工(gong)程師通過嚴格專(zhuan)業的預驗收工(gong)作，提前發現并(bing)解決質量問題，能(neng)夠大幅(fu)減少(shao)交付(fu)糾紛。

當監理把預(yu)驗收的每個細節做(zuo)到位，把問(wen)題消除在(zai)業主驗房(fang)之前，開發(fa)商交房(fang)時(shi)將更有底氣，業主收房(fang)時(shi)也能真正安心(xin)。

讓每一次交(jiao)(jiao)付都成為滿意交(jiao)(jiao)付，監理的預驗收(shou)工作功不可(ke)沒！